瓦伦西亚豆蔻梢头土地资金财产商因母集团经营

2020-01-22 16:58 来源:未知

一方面继续完善政府调控的“有心之手”,另一方面充分运用市场配置资源的“无形之手”,发挥市场主体做大做强的主动性和市场竞争的积极作用,如此一手抓调控,一手抓整合,共同创造房地产市场健康可持续发展的政策环境和市场条件。   最新统计显示,已披露年报业绩的63家上市房企负债合计超过3万亿元,同比增长幅度达34%。2017年,63家上市房企的平均负债率为78.6%,比上年上升1.9个百分点。其中,有18家资产负债率超过80%红线,占比超过29%。   房企负债率不断攀升,意味着风险不断加大。近两年来,房企都在想方设法地通过各种渠道筹集资金,以缓解资金紧张的矛盾。过去从银行贷款方便得像从自己口袋掏钱,现在已经明显收紧,信托等融资手段也受到严格约束,无法再像过去那样大规模融资。一部分房企把融资的目标转向了境外,但对于一些规模不大、市场影响力和信誉都不太过硬的房企来说,此路也颇不畅通。无奈之下,少数房企只能求助于地下金融组织,从而让风险进一步扩大。   房企出现负债率攀升,与楼市低迷有关,而市场之所以低迷,除了受调控影响外,也与房企前些年过度高价拿地,土地成本过高,导致商品房建设成本太高有关。面对调控持续收紧,很多房企想通过降价来回笼资金,但这又可能导致亏损;而为了保证不亏损,有的房企捂盘惜售,结果捂的时间越长,亏得也越多。房价在调控之下上涨基本停止,财务成本和管理成本不断增加,不少房企难以维持资金正常运行,资金链越来越紧也在所难免。   在房地产行业,一向是资金实力决定土地谈判能力,融资能力决定市场竞争能力,谁能在市场融到资,谁具有强大的资金实力,谁就能在拿地、经营、价格等方面拥有更大的话语权、决定权、影响力。那些规模较小、实力不强,尤其是资金实力和融资能力不足的企业,显然难有较大的话语权。如此情况下,房地产领域会不会迎来一场整合之风,就值得关注了。   前几年也曾出现过类似情况,很多人认为房地产会掀起一场整合之风,甚至最终出现几家超大型房地产开发企业垄断市场的格局。然而整合并没有发生,除了少数小企业关门,其他房企基本没有变化。主要原因在于,前几年市场的波动,特别是房价持续上涨,让房企有了生存的空间和条件。眼看有的房企不行了,房价却上涨了,市场需求也增多了,于是这些房企缓过气来了。而现在,这一轮调控仍在进行中,市场的变化特别是房价持续上涨的条件并不存在,房企要想活下去,必须有足够的资本做支撑,有足够的资金做保障,有舍得赔钱的心理准备和条件。   从企业的角度讲,当然不希望资金链断裂、企业破产,因为这将令投资人遭受重大损失。从银行的角度讲,也不希望看到房地产企业资金链断裂,因为很多开发企业的大部分资金来自于银行,企业有个风吹草动,银行也随之风险大增。从政府的角度讲,同样也不希望出现房企破产的问题,因为没有一家房企不是“绑架”着一批企业,一家企业出事,其他企业也要跟着受累,肯定不是好事。   中央多次重申“房子是用来住的,不是用来炒的”原则,并将房地产调控的部分权力和责任交给地方政府,地方政府不会轻易做出放松调控的决定。对不少房企来说,日子只会过得越来越紧,只能精打细算勉力维持,如果想通过继续扩大债务的方式“死扛”,指望等待调控放松来缓解自己的压力,这种愿望几乎注定了要落空。   为避免房企资金链断裂甚至大面积破产,避免出现剧烈震荡,唯有走行业整合之路,让有实力、有能力、有市场的房企整合其他房企。一方面坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”原则不动摇,继续完善政府调控的“有心之手”;另一方面充分运用市场配置资源的“无形之手”,发挥市场主体做大做强的主动性和市场竞争的积极作用。如此一手抓调控,一手抓整合,共同创造房地产市场健康可持续发展的政策环境和市场条件。

编者按:房地产调控正处于关键期,一个小小的事件可以引发众多关注。杭州一地产商因母公司经营管理不善导致资金链断裂申请破产,一时之间舆论哗然。作为楼市“风向标”,杭州的首家房企申请破产,会否引发多米诺骨牌效应?能否带动楼市新一轮降价促销?房地产商的“步履维艰”会否倒逼调控松绑?在投资、新开工等多项指标均处于下滑趋势的背景下,房地产上市公司的业绩是否还能维持高位?估值体系近乎崩溃的地产股将回归合理价位还是依然在底部徘徊?诸多疑问或许能在今天的这组报道中找到参考答案。

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持续绷紧的资金链终于成为压垮房企的最后一棵稻草。最新消息显示,杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题已于日前向法院申请破产,尽管围绕这家公司破产的具体细节尚有诸多问题待解,但这则消息无疑给目前本已“寒冷”的楼市蒙上了一层阴霾。

作为房地产热点城市,杭州楼市素来被业内看作是楼市“风向标”,随着杭州第一家房企“倒下”,会否引发房企破产的多米诺骨牌效应?又会给整个行业带来怎样的冲击?是否能逼出一直僵持的楼市价格就此松动,并引发楼市降价潮呢?

破产潮不会出现

从去年初最严厉楼市调控政策出台以后,许多业内人士和专家学者就预测,如果调控政策能够不折不扣地落实,那么将出现一批房地产企业破产现象。

实际上,自去年年底开始,各地便爆出中小型房企破产以及房企老板“跑路”事件,如2011年11月,东渡房地产开发有限公司在无锡的项目一夜之间“人去楼空”;2012年2月,常州开发商丰岛置业因资金链告急、债务危机高企最终宣布破产,其开发的丰臣南郡项目于年底停工,导致500多名业主拿房无望。如今随着热点城市杭州金星房产宣布破产,无疑引发业内对房企破产多米诺骨牌效应的关注和思考。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,房企破产还会增加,但数量不会太多。金星申请破产可以视作持续的调控和市场低迷形势之下,开发企业经营和资金都遇到困难的缩影,少数企业困难非常大,处境艰难。同策咨询中心总监张宏伟认为,房企正在受煎熬,在未来一段时期内可能会有更多的房企申请破产。但避免破产有很多办法,如通过少拿地、少开工、降价卖房、转让项目等方式来实现储备现金,“所以,金星房产只是一个极端的个案,并不会蔓延至整个行业”。

经济学家马光远也在接受记者采访时表示,房企破产会出现,但出现“破产潮”还不至于。“目前中国房地产企业出现大规模倒闭的条件根本不具备,而要渡过目前的难关也并不难,只需调整价格即可。”马光远说。

业内研究人士认为,随着调控的深入,我国房地产市场将加速整合,在一些有实力的地产商降价过冬的同时,另一批前期积累少的小房地产商可能会加速退出市场。

高库存压顶资金链紧绷

“金星房产的申请破产是个非常具有标志性的现象,资金瓶颈是其不得不选择破产的主要原因之一,会引起很多人的关注和反响。”接受本报记者采访的业内人士表示。

有媒体披露说,杭州房地产界人士认为金星破产和房地产调控无关。但业界和学界的专家均指出,其背后暴露的依然是目前房地产企业普遍存在的资金面不断恶化的客观事实。

事实上,通过近期陆续公布的2011年财报可以发现,上市房企巨大的库存压力和高企的负债率也愈加明显。数据显示,截至4月9日,A股市场74家披露2011年年报的上市房企存货高达7230亿元,比上年同期增长43%,同时负债超过8000亿元,比上年增长31%。

在多数业内分析师看来,房企库存压力和资金链紧张的趋势在今年一季度得到进一步强化。今年一季度以来,在销售不畅、资金吃紧的情况下,多数房企放缓拿地进程并在融资市场频频发力。公开资料显示,一季度包括中国海外、碧桂园、招商地产、华远地产等多家上市房企宣布其在A股和H股的融资计划。而今年头两个月房地产信托也出现井喷。用益信托数据显示,目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。一至两年期的信托产品中,投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高。

很显然,在房企纷纷启动新的融资计划到处“找钱”的同时,越来越高的负债率也成为房企资金链面临的新压力,此外,逐渐到期的房地产信托、银行信贷,都成为房企必须面对和解决的资金难题。上海易居房地产研究院研究报告认为,在外部融资环境难以显著改善的情况下,房地产企业通过降价促销回笼资金,依然是缓解资金压力的主要路径。

瓦伦西亚豆蔻梢头土地资金财产商因母集团经营管理不善引致资金链断裂申请停业,越发是基金实力和融资工夫欠缺的营业所。以价换量或成主基调

在业内专家看来,随着多数房企资金面不断“恶化”和高库存压力,一定程度上或许可以倒逼开发商继续“以价换量”,推动楼市新一轮降价促销潮出现。

资料显示,3月份以来,国内一些城市住房成交量开始回升,楼市呈现出“小阳春”的局面。对此,业内人士认为,当前市场成交量的回升是建立在降价和首套房贷利率优惠的基础之上,在目前楼市库存量依然居于高位的前提下,购房需求的平稳释放并不会改变目前“供大于求”的市场现状,部分城市的住房成交量回升也并不能表明楼市僵局出现松动。

事实上,从楼市最上游的土地市场成交依然处于“寒冬”来看,楼市整体回暖的趋势并未显现。中国指数研究院数据显示,全国300个城市在土地供给、成交量和成交价格方面均维持低迷格局。今年一季度,全国300个城市共成交土地5752宗,环比减少32%,同比减少24%。

有券商分析师认为,从目前的实际情况来看,房价松动的幅度和范围还未到预期,因此从调控角度来说,房价仍有继续下行的空间。而对于房企来说,只有销售才能盘活资金链,尤其要改变定价机制。“按照去年的开发成本计算,在不新拿一块地的情况下,目前的存货量也需要3.75年才能卖完,显然,开发商只能选择‘以价换量’。”

多数业内专家预计,房企破产事件可能会加速房企以价换量,推进房地产调控的深入。不过,也有悲观者认为,房企的小范围破产也可能会引起地方政府的恐慌,再次引发地方政府的救市决心。

对此,马光远认为,当前正处于一个非常微妙的关节点,虽然现在房价的反弹是小概率事件,但是,政策的任何风吹草动,都会给市场带来轩然大波,如果政策出现实质性放松的迹象,反弹马上就会出现。因此,一定要明确指出,决不会放松对投资投机的抑制。还有专家指出,当前应继续保持房地产调控力度,避免地方出现与中央调控政策背离的措施。加大房地产市场差别化供应,提供多样性选择仍是后期调控需要注意的重点。

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