多家银行不仅将原来有的首套房贷利率折扣取消

2020-01-22 16:58 来源:未知

房价降了,但是买房更难了。   北京、广州、深圳、南京、武汉等这些房价热点城市房贷利率集体上调,首套房贷利率普遍上浮10%以上,已变成蝴蝶效应刺激着刚需和改善型购房者的敏感神经。   两年的时间里,在北京工作多年的张磊一直在纠结是否换房,先是眼看着房价一天天上涨,房价稍有下降后又眼看着首付比例和房贷利率一天天提高。“换房算二套,北京市区大多数房子又属于非普通住宅,首付比例至少要80%,而不少银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%,这样算起来即便卖掉婚房,也很难换到价格昂贵的学区房。”   “利率上涨得太快,好不容易凑齐了首付,却付不起房贷。”武汉一位购房者也道出了买房的心酸。   据武汉一位国有商业大行人士表示,目前武汉首套房利率是基准利率上浮20%,二手房上浮了25%,内部最新文件表明二手房要上浮30%。这意味着,一笔100万元30年期的房贷,要多还33万元的利息,每月多还近千元。   “预计未来更多银行的支行、分行会对房贷利率进行上浮。”交通银行高级研究员陈冀认为,今年对房地产的信贷投放肯定会收缩。无论是对房企的开发贷还是居民个人的贷款,都相应会有所减少。银行在楼市去杠杆的同时,将加大对实体经济的支持力度。   一位商业银行高管对中国房地产报记者表示,现在银行贷款收紧的主要原因还是房地产调控和金融监管要求“降杠杆、去通道、防风险”政策引发。一方面要求金融机构降杠杆,导致银行可贷资金减少;另一方面则是要求居民家庭降杠杆,增加首付比例、提高房贷利率、限购限售,都是为了降低居民家庭的杠杆比例。   “钱荒”逼压房贷市场   买房贷款难与金融机构去杠杆下的房贷市场“钱荒”有关。而“钱荒”则源于货币政策的逐步收紧,货币资金池的资金投放减少了。   “此前M2放水太多,资产泡沫太大,受美国加息缩表,国内金融业势必跟着去杠杆,防止泡沫刺破的风险。”银行专家吴昕栋对中国房地产报记者表示。   吴昕栋分析称,银监会从去年开始打出一套组合拳整治金融乱象,打击同业业务、理财业务、表外业务,修订委贷管理办法、制定商业银行大额风险暴露管理办法,央行MPA考核把同业存单纳入、五部委联合下发《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》等行为,实际上增加了银行风险资金、限制了中小银行的同业融资,导致银行资金紧张。   对于金融机构去杠杆,恒大经济研究院院长任泽平近日在一份报告中认为,今年包括信托、委托贷款以及资管计划、基金子公司产品等通道业务,将面临大幅下滑;而表外理财、同业存单等影子银行资金来源,也面临收缩。   央行数据显示,2017年末,广义货币供应量M2余额为167.7万亿元,同比增长8.2%,增速比上年末低3.1个百分点。   央行发布报告解释称,M2增速下降主要反映了去杠杆和金融监管逐步加强背景下,银行资金运用更加规范,金融部门内部资金循环和嵌套减少,资金更多流向实体经济,而缩短资金链条也有助于降低资金成本。相对慢一点的货币增速仍可以支持经济实现平稳较快增长。   误伤刚需难免全款买房现象不少   房贷利率优惠减少只是表象,其背后根源是房地产信贷支持力度的逐渐减弱。政府层面对于居民去杠杆的决心坚定。   “个人房贷从量的额度控制到放款进度流程的拉长,都是受监管的要求。”交通银行总行高级研究员夏丹对中国房地产报记者表示,严控的政策难免会对刚需购房人群有误伤,特别是对于置换型改善型需求,有首付七到八成的限制。但是不加以控制又不行,现在很多楼盘出现了全款买房的现象,需求依然很旺盛。   4月11日,央行行长易纲在亚洲博鳌论坛上表示,我们确实有高杠杆率、高债务率问题,这种高杠杆率是我们进行审慎货币政策的背景。我们首先会使债务率稳定下来,第二步是让债务结构,比如政府债、公司债、居民债,中央债务、地方债务的结构进行优化。   居民债,即居民的高杠杆,再次被央行行长点名。   据苏宁金融研究院今年1月的一份报告,1996年中国居民的杠杆率只有3%,2008年约18%。不过从2008年后,居民杠杆率的增长却相当迅速。至2017年二季度,居民杠杆率已经高达47.4%,较2008年激增了约30个百分点。这与发达经济体60%以上的居民杠杆率水平,已经相差无几。   银行居民部门存款正出现大量减少的现象。据央行统计,2017年,住户存款和非金融企业存款增量中活期存款占比为45.2%,比上年低11.2个百分点,住户存款、非金融企业存款分别同比少增5649亿元、3.2万亿元。这其中,“宝宝类”互联网金融理财对银行存款分流的影响仍在持续,同时,大量储蓄资金流入楼市股市也是不争的事实。   在3月24日的中国发展高层论坛2018经济峰会上,中国工商银行董事长易会满指出,居民储蓄增速2010年约16%,而2017年已经下降至7.7%,增速降至历史最低值。应该高度重视居民储蓄率问题,以防止因居民储蓄率过快下降,而引发可能的经济、金融风险及连锁效应。   而“房贷难”压力下,部分难以承受高首付比例、高房贷利率的购房人群,已无奈将购房计划搁置了。   其实,对于银行而言,“住房贷款实属优质零售业务,但受国家调控,增加首付比例、提高房贷利率,包括限购限售,都是为了降低居民家庭的杠杆比例。相比额度紧张,主要还是源于政策管控。”前述银行高管表示。   4月9日,国家金融与发展实验室理事长李扬呼吁,法定存款准备金率应当大幅下调,“目前如此之高的存准率,是在应对当年外汇储备年增4000亿元到5000亿元情况的过程中积累而来,现在这一情况已经变化了。高存准率冻结了很多流动性,调整存准率即可解冻这些流动性。当年有说法将存准率冻结的流动性称作‘周小川之池’,我就说,当日‘周小川之池’可以用来灌溉今日流动性之不足。”   李扬透露说,事实上货币政策当局也在考虑对存准率作出调整。

李东是在广州工作了四年的白领,打拼了四年,明年打算与女朋友喜结连理,最近他们正在为买房犯愁。不少银行都收紧了首套房贷,不仅利率上浮了,甚至连申请、放款都难。“我们两个工资都不是很高,两家人凑齐首付,打算买一套140万元左右的房子,贷款需要100万元,但算下来每月还款要近7000元,利率再上浮压力更大了。

事实上,即便过了6月末的“中考”,银行不仅没有放宽贷款发放,近期反而逐步上浮个人住房贷款利率,多家银行不仅将原来有的首套房贷利率折扣取消,甚至有银行表示已经基本上不怎么发放首套房贷。

调查:银行继续收窄房贷利率

近日,“钱荒”余波未了,广州地区多家银行纷纷取消首套房贷利率优惠,而且审批时间加长,申请难度加大。记者近日以购房者的身份咨询了广州市各大银行,进一步了解目前广州各大银行的房贷情况。

其中,广发银行市内某银行客户经理告诉记者,该行首套房贷利率将从最初的9折转变为9.5折,并于今日开始执行。此外,农业银行也将首套房贷利率由9折升至9.3折,工商银行也在短时间内从8.5折收窄到9折、9.3折,继而在上周正式取消优惠折扣,实行基准利率。其他十多家银行首套房贷利率也均维持基准利率水平。

记者了解到,目前广州市二套房首付均为六成,建设银行二套房贷款利率上浮基准利率的10%,其消费贷款的贷款利率则要上浮25%。兴业银行根据客户资产的质量和数量,将优质客户与普通客户的二套房贷款利率上浮比例分别设定为10%和20%。除上述银行外,其余多家银行的二套房贷款利率均上浮基准利率的10%。

由于目前市场资金紧张,除了利率上浮之外,多数银行放款额度受限,个别银行甚至暂停了贷款业务。平安银行一客户经理表示:“首套房没有利率优惠的,而且现在我们支行的房贷业务基本都停掉了。”不少银行的客户经理都暗示,资金紧张情况不知何时才能缓解,预计未来一段时间内将会趋于惜贷。

另外,多家银行也对二套房换房的贷款需求抓得更严。有银行客户经理称,如果夫妻双方都有过一次贷款买房记录,在当前“既认房,又认贷”的政策背景下,即便卖一套房子来换房,个人商业贷款也无法审核通过。不过,客户经理表示,公积金是不要求呈现购房者个人贷款记录的,因此在该夫妻二人卖出一套房后,可以根据“认房”再次通过住房公积金贷款来实现购房计划。

不难发现,银行对当前个人住房贷款额度均有所收紧,放款速度也实行“拖”字诀。民生银行营业部个人住房贷款一位负责人称:“申请房贷的流程,尤其是与银行合作的楼盘办理相关证件,大都需要1个月左右的时间。目前,各家银行都放缓了速度,银行放款基本上得1个半月以上。如果是在月末、季末或者以住房公积金申请房贷,可能排队的时间还要更长。”

进入7月份后由于贷款额度日趋紧张,中信银行的个贷部一客户经理表示,正常情况下,1个月内就可以放款。而现在部分接单员4、5月的单子还没有放出来,整个周期在近期内没有办法缩短。”

探因:银行贷款额度受限

自今年初“国五条”颁布以来,房地产行业融资遂被迫收紧。但6月份的“钱荒”直接加速了房贷从宽松到收窄的脚步。受银行间市场流动性以及房贷额度紧张的影响,银行流动性困局似乎仍未突围,银行依然在继续收紧个人住房贷款额度,并逐步调整其贷款业务。

某国有大型银行广州分行一客户经理指出,从银行自身来看,上半年的贷款额度基本已经满了,以往出现这种贷款资金缺口的时候,央行会释放出一些额度出来,但今年央行却改变了以往的做法,没有松口,导致各家商业银行出现贷款额度紧张的局面。

业内人士分析指出,这次央行不肯释放更多的流动性,已经表明货币政策转向稳中趋紧,银行提高个人住房贷款的要求也在情理之中。不过,这并不仅仅是个人住房贷款业务遇到问题,房地产开发贷款业务同样如此。“在5月中旬,各地对房地产贷款的审批已经收紧。只不过大家的注意力都集中在房价行情,忽略了房地产资金状况的变化。”国内某地产中介代理公司市场总监表示。

日前,有业内银行理财专家为此算过一笔账,假设银行有100万元,如果贷给个人客户买房,即便是二套房贷,也只能上浮基准利率的10%。按照5年期贷款利率,100万元最终约可获得19.37万元的利息。如果是个人首套房贷款,还需在利率上给客户一定折扣。而一般住房贷款的还款周期都达20—30年之久,资金很难迅速返还给银行。

倘若贷给小微企业客户,贷款利率则普遍上浮30%—40%,1年至少可获得约4.67万元利息,如果维持利率不变的情况下,5年累计利息可获23.35万元,比住房贷款多挣3.98万元。

而对于有置业刚需的贷款人来说,银行收紧首套房贷意味着一笔更大的开支。记者算了一笔帐,对于首次置业者来说,若商业贷款100万元,20年等额本息还款,两个月前按照基准利率8.5折来算,每月还款6917元,但取消了8.5折后,月还款需要7485元,每月多还568元,20年下来要多还利息13.63万元。

置业:“钱荒”对楼市影响有限

“钱荒”会否蔓延到楼市?若持续下去,这将对备受投资者关注的未来房价走势和房地产市场的发展有何影响?

日前,恒德投资董事长王瑜接受记者采访时表示,目前市场上整体流动性是过剩的,央行手上仍有很多存款准备金,因此“钱荒”只是短期现象,但它会持续一段时间。银行和其他金融机构对目前存贷期限结构的调整客观上也会延长其持续的时间。“钱荒”之后有可能导致银行主动收缩资产负债表和降低杠杆,从而影响企业贷款总量和利率水平。

据21世纪不动产一位分析师表示,“钱荒”并未蔓延到楼市,2013年上半年,各大房企的销售情况普遍较好,从去年下半年以来商品房持续畅销,使得很多房企迫切需要补仓土地,而5月以来,各地优质土地接连出让,继而“地王”频出。

该分析师进一步指出,近期一线城市土地市场异常活跃,这也在一定程度上反映了房地产行业的资金目前为止尚处于充裕状态,与当前的“钱荒”形成了鲜明的对比。此外,在广州二手房市场,从今年2月份到5月份,二手住宅市场成交量已连续四个月出现明显超越一手的现象,丝毫看不出“钱荒”的迹象。

有业内人士指出,在银行个人资产业务方面,个别银行甚至从年前开始就在压缩个人房贷,房贷业务的占比总体上在下降,而经营性贷款在上升。这跟银行利润的增长有较为密切的关系。就房贷业务利率水平而言,其对银行来说利润并不高,因此银行需要压缩房贷业务,延后对个人住房贷款的审核放款。7月份过后,银行个人住房贷款额度会逐步宽松,彼时居民家庭首套自住购房贷款需求将会得到进一步满足。因此,目前这轮贷款利率上浮并非始于6月下旬银行间流动性紧张之后,而是在年初甚至去年底就出现的现象。

值得投资者注意的是,目前来看,今年下半年,一线城市供需不会发生激烈变化,楼市总体将保持平稳,期望房价下跌是不现实的,但大涨的理由也不充分。消费者完全没有必要因为“钱荒”的传闻,就影响自己的买房决定。(记者 黄倩蔚 实习生 魏可非)

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